如何通過(guò)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，是廣大市民最為關(guān)注的。1月3日，記者從合肥市工商局獲悉，2018年，該局積極開(kāi)展合同指導(dǎo)服務(wù)，監(jiān)督合同格式條款內(nèi)容。統(tǒng)計(jì)顯示，2018年度該局受理商品房買(mǎi)賣(mài)格式條款合同備案493份，修改不公平條款1000余條。
合肥工商嚴(yán)查房產(chǎn)合同“霸王條款”
2018年以來(lái)，合肥市工商局不斷深化“放管服”改革，以堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”為出發(fā)點(diǎn)，以商品房買(mǎi)賣(mài)格式合同條款監(jiān)督為著力點(diǎn)，以保護(hù)國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和合同當(dāng)事人的合法權(quán)益為落腳點(diǎn)，依法履行合同監(jiān)督和服務(wù)職責(zé)，大力激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展活力，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。
據(jù)了解，在工商部門(mén)審查過(guò)程中，大多數(shù)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同能較好地分配雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通過(guò)合同條款的針對(duì)性設(shè)計(jì)以保障雙方的合法權(quán)益。不過(guò)也有少數(shù)不公平條款。如部分中介公司的二手房買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定：乙方(購(gòu)房方)公積金如有疑問(wèn)，丙方有權(quán)轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。商業(yè)貸款利率相對(duì)較高，購(gòu)房者如能使用其他借款、貸款方式的，應(yīng)準(zhǔn)許選擇其他方式。而條款中，賦予丙方(中介方)單方面選擇商業(yè)貸款的權(quán)利，侵犯了購(gòu)房者選擇權(quán)。
同時(shí)，定金、違約金、賠償金適用規(guī)則容易混亂。根據(jù)我國(guó)合同法相關(guān)規(guī)定，違約金和定金罰則僅能選擇其一來(lái)執(zhí)行。根據(jù)《合同法》，在合同條款上約定了違約金時(shí)，如守約方損失少于約定違約金的，守約方在主張了違約金后不能再主張賠償金。
說(shuō)到合同中的“霸王條款”，其實(shí)最常見(jiàn)的便是違約責(zé)任不對(duì)等的條款，一些房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)購(gòu)買(mǎi)方的違約責(zé)任總是約定得十分詳細(xì)，但是對(duì)于售賣(mài)方的違約責(zé)任，不是不約定就是約定不清，這就為售賣(mài)方提供了很多欺騙購(gòu)買(mǎi)方的機(jī)會(huì)。所以，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要注意違約責(zé)任不對(duì)等的條款，并且主動(dòng)提出明確售賣(mài)方的違約責(zé)任，若對(duì)方不同意，那就不要輕易簽下合同。
積極監(jiān)督，修改不公平條款1000余條
為落實(shí)《合肥市人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)合肥市綠色建筑發(fā)展條例的實(shí)施意見(jiàn)》(合政〔2018〕63號(hào))文件精神，推進(jìn)住宅全裝修建設(shè)，針對(duì)精裝修房矛盾較為突出的問(wèn)題，會(huì)同合肥市房產(chǎn)局等相關(guān)部門(mén)，對(duì)合肥在用的《商品房買(mǎi)賣(mài)格式條款合同示范文本》進(jìn)行修改，新加入了精裝修房計(jì)價(jià)方式等條款，通過(guò)合同約定進(jìn)一步明晰了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)責(zé)任和義務(wù)，從源頭上規(guī)范合同當(dāng)事人的簽約行為和經(jīng)營(yíng)行為，有效保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。
合肥工商積極開(kāi)展合同指導(dǎo)服務(wù)，監(jiān)督合同格式條款內(nèi)容，重點(diǎn)對(duì)含有免除提供方責(zé)任、加重買(mǎi)受人責(zé)任、排除買(mǎi)受人權(quán)利以及其他合同格式條款進(jìn)行審查，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及時(shí)修改“霸王條款”和不公平、不合理?xiàng)l款，確保合同約定的權(quán)利及責(zé)任“雙向平衡”，規(guī)范房地產(chǎn)領(lǐng)域合同行為。2018年度受理商品房買(mǎi)賣(mài)格式條款合同備案493份，修改不公平條款1000余條。
通過(guò)加強(qiáng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同“事前把關(guān)、事中和事后監(jiān)管”工作機(jī)制，開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)檢查、專項(xiàng)整治等活動(dòng)，對(duì)消費(fèi)者投訴的合同違法行為及時(shí)約談企業(yè)進(jìn)行糾正。2018年現(xiàn)場(chǎng)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合同公示情況40余次，約談房地產(chǎn)企業(yè)8家，對(duì)問(wèn)題企業(yè)擅自增加合同附件內(nèi)容、應(yīng)備案未備案、應(yīng)公示未公示等行為責(zé)令限期改正，定期進(jìn)行反饋，確保整改到位，有效規(guī)范市場(chǎng)交易秩序，增強(qiáng)企業(yè)合同法律意識(shí)。
購(gòu)房時(shí)遇到“霸王條款”怎么辦?
所謂“霸王條款”，就是個(gè)別商家利用信息不對(duì)稱、供求關(guān)系不平衡，將不平等的消費(fèi)條款強(qiáng)加給消費(fèi)者。很多時(shí)候，由于消費(fèi)者是以個(gè)人形式面對(duì)集體形式的商家，存在心理弱勢(shì)，往往不得不自認(rèn)倒霉，花了冤枉錢(qián)還得受窩囊氣。
據(jù)介紹，格式條款是指商家為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。通知、聲明、店堂告示、商業(yè)廣告、宣傳材料、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約和前款規(guī)定的，均視為格式條款。采用政府部門(mén)制定的合同示范文本或合同范本，將本應(yīng)由雙方協(xié)商完成的部分事先單方進(jìn)行設(shè)定，視為格式條款。提供方采取工商行政管理部門(mén)或者其他行業(yè)主管部門(mén)制定的合同示范文本或者合同范本與消費(fèi)者簽約的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。
那么，購(gòu)房時(shí)遇到霸王條款怎么辦?如果在存在不合理?xiàng)l款的情況下，消費(fèi)者首先要跟開(kāi)發(fā)商進(jìn)行溝通，能否做相應(yīng)的修改。如果沒(méi)有辦法做修改，而消費(fèi)者當(dāng)時(shí)必須要買(mǎi)房的情況下，在合同簽訂的時(shí)候必須要綜合考慮情況。如果出現(xiàn)明顯有失公平的合同，法律并不支持，買(mǎi)房人可以請(qǐng)求法院予以撤銷(xiāo)。但是必須在合同簽訂之日起一年內(nèi)請(qǐng)求撤銷(xiāo)，過(guò)了時(shí)間將得不到支持。但還有一種情況，這個(gè)條款并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，只是對(duì)消費(fèi)者一方存在不合理的情況，那么消費(fèi)者在當(dāng)時(shí)就應(yīng)當(dāng)預(yù)料到這個(gè)后果可能會(huì)是什么樣。
對(duì)于買(mǎi)方而言，除了取得房屋所有權(quán)，還要承擔(dān)一個(gè)法定擔(dān)保義務(wù)。買(mǎi)方需要關(guān)注合同本身是否具有不合理的責(zé)任免除條款。在這個(gè)方面，買(mǎi)售人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真仔細(xì)閱讀合同，發(fā)現(xiàn)哪個(gè)地方不理解的，可以要求開(kāi)發(fā)商解釋，也可以咨詢相關(guān)專業(yè)人士。
□記者 王瑋偉
