剛剛過去的2018年似乎是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生質(zhì)變的一年，在多城多輪累計450次調(diào)控下，“房住不炒”深入人心，房地產(chǎn)行業(yè)逐步趨穩(wěn)。這一年，上半年“搶人大戰(zhàn)”“搖號搶房”熱熱鬧鬧，下半年“土地流拍”、“活下去”冷冷清清，租購并舉在這一年逐步落地，隨之而來的是亟待破解的行業(yè)癥結(jié)。2018年留給我們很多問題，隨著房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的構(gòu)建，“房主不炒”“因城施策”“分類指導(dǎo)”的貫徹執(zhí)行，我們終將迎來穩(wěn)定發(fā)展的市場、完善的住房保障體系。
新年伊始，2018年度經(jīng)濟盤點系列,對一年來中國經(jīng)濟發(fā)展做一系統(tǒng)回顧。本期推出十大房產(chǎn)行業(yè)新聞。
1、二三線城市上演“搶人大戰(zhàn)”致房價上漲
2018年，多個二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人”潮，西安、成都、天津等地接連出現(xiàn)放寬人才落戶的政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，自2017年到2018年6月，全國已有超50個城市發(fā)布了“人才落戶”政策。一方面，北京、上海等一線城市向高精尖產(chǎn)業(yè)的高端人才拋出“橄欖枝”;另一方面，山東臨沂等三四線城市人才政策也全面開花。
“搶人”大戰(zhàn)的背后，是這些城市正在通往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市量級躍升的路上，但短時間內(nèi)大量的遷入人口也導(dǎo)致了當?shù)貥鞘泄┙o緊張、房價水漲船高。隨后，住建部約談12個房價過快上漲城市，其中大部分城市落戶政策寬松。
2、多個一二線城市開啟“搖號買房”模式
2018年以來，上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳等城市進入“搖號買房”模式。買房搖號政策主要是在一些房產(chǎn)銷售比較熱門的一線二線城市實施的，也并不是所有的房子都需要搖號才能購買，買房搖號政策的目的是緩解新房與可售房源，及開盤銷售房源供應(yīng)不平衡的狀態(tài)。
“搖號買房”在一定程度上可以暫時性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊買房，或者是房企花錢請人或找托排隊買房的火爆假象。但也產(chǎn)生了一些不良影響，如深圳出現(xiàn)繳納500萬誠意金才能搖號，杭州出現(xiàn)萬人搖號搶購百余套房，西安爆出“融創(chuàng)天朗61南長安街壹號”為關(guān)系戶內(nèi)定房源，后相關(guān)人員被依法處理。
3、海南實施全域限購抑制投機
2018年3月30日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等6部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，政策規(guī)定新購買的住房，取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起5年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。4月22日，海南宣布房地產(chǎn)調(diào)控升級，自當晚起實施全域限購。
在2018年4月海南獲批建設(shè)全島自貿(mào)區(qū)以及探索建設(shè)自由港的大背景下，出臺穩(wěn)定樓市的政策措施具有極強的信號意義。從樓市角度看，海南此類政策的落實，提高了購房的門檻，有效地抑制了投資投機需求，同時也有利于自住需求者從容購房。從經(jīng)濟發(fā)展角度看，海南拿出“斷臂”精神，力圖減少對于房地產(chǎn)的依賴度(全國房地產(chǎn)依賴度最高的省份)，有利于經(jīng)濟發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。隨著此類政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，海南樓市將不斷回歸平穩(wěn)狀態(tài)。
4、棚改貨幣化安置政策全面收緊
2018年6月下旬，市場上出現(xiàn)了“國家開發(fā)銀行收緊棚改融資政策”的傳聞。7月份，住建部稱，因地制宜推進棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進棚改貨幣化安置。進一步合理界定和把握棚改的范圍和標準，不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。10月8日，國務(wù)院常務(wù)會議部署推進棚戶區(qū)改造工作，會議要求，嚴格把好棚改范圍和標準，堅持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點。因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
2015年4季度國家提出房地產(chǎn)去庫存的工作目標后，各地棚改加速，一方面，有力推進了房地產(chǎn)去庫存;但另一方面，也在一定程度上推高了房價。隨著庫存減少，取消貨幣化安置優(yōu)惠政策、下調(diào)貨幣化安置比例，有助于穩(wěn)定房價。
5、七部委開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動
2018年6月底，住建部、公安部等七部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廈門等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。本次專項行動整治重點為：投機炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為和虛假房地產(chǎn)廣告等四個方面。
2018年以來，全國多地房地產(chǎn)市場存在違規(guī)違法等亂象，擾亂了正常的市場交易秩序，不利于行業(yè)健康發(fā)展。于是，一系列會議召開和政策文件發(fā)布、對地方政府的約談、督察組全國市場督查等工作，尤其是七部委新政，罕見的出現(xiàn)了中宣部、公安部、司法部這三個特殊部門，說明國家非常重視此次整治市場秩序的行動，嚴打各種違規(guī)違法行為。
6、萬科高喊“活下去” 房企謀求多元化發(fā)展
2018年9月30日，一張滿場打出鮮紅宣傳標語“活下去”的萬科秋季例會現(xiàn)場照片被各大媒體廣泛傳播，萬科董事會主席郁亮在會上進行了戰(zhàn)略檢討，認為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對轉(zhuǎn)折點和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，3年事業(yè)計劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。
龍頭房企們也有著同樣的認識，多元化發(fā)展已經(jīng)成為了他們的必選項。碧桂園12月份管理會議上，集團董事會主席楊國強曾做了一番講話，關(guān)于機器人的內(nèi)容就占了1/3。2018年年初，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略，以形成一基兩翼一龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，即民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展策略。天風(fēng)證券的研究報告便指出，國內(nèi)30強房企在長租公寓、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品的介入度已經(jīng)非常高。
7、多家內(nèi)地房企赴港上市 拓寬融資渠道
在資金吃緊的大環(huán)境下，通過上市拓寬融資途徑成為不少房企的發(fā)展之道。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年已有12家內(nèi)地房企先后赴港IPO。其中，正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)、恒達集團已先行完成上市，銀城國際、德信中國、萬城控股、萬創(chuàng)國際、海倫堡、中梁地產(chǎn)、奧山控股尚在排隊中。其中，除正榮地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)及美的置業(yè)外，其他多為區(qū)域型房企，布局城市有限且銷售規(guī)模較小。
負債率高或是這些中小型房企急于上市的原因之一，不少中小房企在招股書中坦言，上市籌得資金將用于清償借款。然而，融資情況并不盡如人意，許多上市房企已經(jīng)出現(xiàn)認購不足或股價在上市當天破發(fā)的情況。
8、土地流拍頻現(xiàn) 房企預(yù)期趨謹慎
2018年的地王減少，流拍增多。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，截至2018年10月，全國土地流拍數(shù)量達到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最嚴重的月份，流拍土地均超過100宗，其中10月更是達到峰值，158宗土地流拍。下半年以來，上海、杭州、天津、蘇州、合肥等熱點一二線城市出現(xiàn)多幅土地流拍的現(xiàn)象，并向三四線城市蔓延。易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的40城土地成交溢價率也持續(xù)下行，11月為10.2%，已下滑至2011年以來的歷史低點附近。
2018年3季度以來，房市快速降溫，房企對后市預(yù)期轉(zhuǎn)差，金融監(jiān)管趨嚴，償債高峰期來臨，熱點城市限地價、限房價、競自持、競配建等政策帶來房企盈利、周轉(zhuǎn)壓力等，都是造成土地流拍情況更加嚴重的原因。
9、長租公寓頻“爆雷”敲響警鐘
長租公寓是房企拓展自身業(yè)務(wù)的一個重要領(lǐng)域，但2018年長租公寓市場“潮起潮落”。在租購并舉機制下，長租領(lǐng)域出臺不少利好政策，萬科、碧桂園、龍湖、旭輝等眾多知名房企紛紛試水，搶灘并瓜分長租公寓市場。然而在急速發(fā)展過程中，各類問題也開始凸顯，“爆雷”不斷。2018年8月起，不斷有媒體曝出各地長租公寓哄抬租金、搶占囤積房源。同月，“甲醛超標”事件被推上風(fēng)口浪尖。10月，某長租公寓被曝資金鏈斷裂，股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行，導(dǎo)致業(yè)主收不到租金，租戶被強行退租后銀行仍自動扣款，長租公寓背后風(fēng)險受到業(yè)界關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年已有至少10家初具規(guī)模的長租公寓商因資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)。
一批“暴雷”事件過后，長租公寓行業(yè)得到洗牌，許多中小型的長租公寓平臺黯然離場。長租公寓這個此前被普遍看好的“紅海”市場顯現(xiàn)出的風(fēng)險，得到相關(guān)部門的重視，行業(yè)逐漸走向更加規(guī)范的發(fā)展路徑。
10、開發(fā)商規(guī)模增速不減 “千億軍團”擴容加速
據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2018年前11個月，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億元。這個數(shù)字超過以往任何一個年份，2015年僅有7家房企實現(xiàn)千億元銷售規(guī)模。2010年，萬科率先跨入“千億聚樂部”，那天在此之前，萬科用了數(shù)十年時間都未完成“千億夢想”。但近幾年來，中型房企跨越“千億門檻”，僅用3年時間的卻不少。
“千億軍團”成員不斷擴容，與近年來增量市場蛋糕擴大有關(guān)。2010年，全國商品房銷售額為1萬億元，到2017年已達到13萬億元，7年時間增長了13倍。
