在宣布貸款利率“換錨”一周多后，中國人民銀行日前明確了房貸新的定價方法。改革后的房貸利率會增還是會減?新發(fā)放的房貸利率怎么算?存量房貸利率咋執(zhí)行?這些問題引起社會普遍關(guān)注。
LPR下降房貸會不會降？
人民銀行8月17日宣布將貸款市場報價利率(LPR)作為各銀行新發(fā)放貸款的主要參考，個人住房貸款定價基準自然也要從原來的貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR。根據(jù)央行公布的改革后第一期LPR來看，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%;分別較1年期和5年以上貸款基準利率低10個和5個基點(每個基點為萬分之一)。
“如果換成利率更低的LPR作為房貸定價基準，那我的房貸利率豈不是能降一些?”近期打算貸款買房的北京市民王先生起初有過這樣的想法，但仔細研究了新的房貸定價方法，他發(fā)現(xiàn)此次調(diào)整并非此前想得那么簡單。
除了定價基準進行了轉(zhuǎn)換，此次央行明確，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準加點形成。
也就是說，LPR降了，房貸利率不一定降，還要看加點的情況。那么誰來決定加點的多少呢?目前來看，有三個不可忽視的因素。
首先是央行的房貸利率底線。此次央行公告明確提出，首套房利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套房不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。按8月20日5年期以上LPR計算，購房者資質(zhì)再好、銀行資金再充裕，首套房利率不能低于4.85%，二套房不能低于5.45%。
其次是當?shù)豅PR加點下限。每筆房貸具體的加點數(shù)值，除了遵循央行制定的全國政策，還得符合當?shù)刈》啃刨J政策要求。此次調(diào)整明確，人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。
此外，銀行會根據(jù)綜合貸款風險狀況，與借款人協(xié)商約定。“未來LPR若進一步下調(diào)，房貸利率也不一定會降。在現(xiàn)有信貸政策調(diào)控下，新增住房按揭貸款額度較之前管控更嚴，利率也在走高。”蘇州一家大行普惠金融部門負責人介紹，改革前當?shù)厥滋追坷室演^基準利率上浮25%。
人民銀行副行長劉國強此前曾明確表示，落實“房住不炒”的目標定位，就得做到房貸的增量不擴張、房貸的利率不下降。要確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。
誰的房貸利率受影響最大？
“我應(yīng)該現(xiàn)在趕緊定下辦貸款，還是再等等?”看到新的房貸定價政策出臺，近期忙著看房的上海市民楊女士有些舉棋不定。
房貸利率“換錨”后，直接關(guān)系著打算貸款購房者的“錢袋子”。專家認為，根據(jù)目前實際利率水平來看，此次調(diào)整對大部分購房者應(yīng)該影響不大，只對極少的銀行眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶”可能會產(chǎn)生一定影響。
按公告要求，首套房利率不得低于相應(yīng)期限LPR。這就讓個別地區(qū)“優(yōu)質(zhì)客戶”獲得首套房貸9折或95折難以實現(xiàn)。不過，央行表示，10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。專家分析，如果楊女士真的確定能獲得9折或95折房貸利率，還是早做決定對她更有利。
不過，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的35個城市最新房貸利率數(shù)據(jù)來看，目前執(zhí)行首套房貸9折或9.5折的城市非常少，7月份上海還有首套房能執(zhí)行4.84%利率的，但絕大部分城市的首套房平均利率均顯著高于4.85%。而且，最近幾個月，無論是首套房還是二套房，大部分城市的房貸平均利率都呈微弱上行趨勢。
“展望未來一段時間，個人住房貸款利率有上行的可能性，但幅度不會太大。”國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認為，不同銀行對個人住房貸款業(yè)務(wù)定位不一樣，在不同區(qū)域的信貸資源投入也相差較大，因此在房貸利率會有明顯的分化，而大型商業(yè)銀行房貸利率調(diào)整預(yù)計相對溫和。
LPR月月變房貸利率會咋變？
“以前每次降息房貸利率會在次年調(diào)整，而LPR月月都在變，我的房貸利率會咋變?”這應(yīng)該是不少貸款購房者心中的疑問。
此次央行的公告明確，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的LPR。
也就是說，房貸利率“換錨”后，新增房貸重新定價時得看當時LPR的水平。專家表示，房貸調(diào)整頻率是最高1年，最低頻率可以不調(diào)整。房貸利率不會每個月都跟著LPR走，但預(yù)計未來銀行為了降低自身的風險，會要求客戶每年做一次重定價，根據(jù)LPR一年變一次。此外，根據(jù)央行公告，公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
中國銀行國際金融研究所研究員周景彤認為，未來房貸利率會更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時期房貸利率的差別會更大，更能體現(xiàn)“因城施策”。
交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，房貸定價新規(guī)對市場影響有限，仍然是此前房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)：可以維持新的個人住房貸款利率保持總體穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加個人房貸利息負擔。這將有利于在推動企業(yè)貸款利率下降的同時，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
