近兩年來，“地王”成為了合肥房地產(chǎn)市場的新熱詞。所謂“地王”，嚴(yán)格上是指某一區(qū)域內(nèi)總價或每畝單價最高的地塊。這些地塊大都為居住用地，容積率較低，開發(fā)的項目也都是高端類住宅，價格不菲。因此“地王”也逐漸成為了豪宅的代名詞。據(jù)統(tǒng)計，目前合肥市九區(qū)三縣從2015年起，至今已“誕生”了18個“地王”項目。在合肥樓市嚴(yán)格調(diào)控的大環(huán)境下，這些“地王”的狀態(tài)又如何呢？
2016年的合肥“地王”最多
2016年對于合肥房地產(chǎn)市場是十分火熱的一年，目前整個合肥市的在售或即將上市的18個“地王”項目中，有15個在當(dāng)年產(chǎn)生。通過查詢土拍結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，這些“地王”很多都在同一天出讓：最多的是在2016年9月23日，在該日的土地拍賣中，僅一個下午的時間合肥市就“誕生”了6個新“地王”。
土地市場“地王”頻出，帶動了許多中小房企“跟風(fēng)”拿地，最直接的影響就是住宅樓面價的居高不下。所謂樓面價，就是指樓盤在銷售時，單位售價中所包含的土地成本，這也是房屋售價的重要參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
有業(yè)內(nèi)人士曾分析稱，一般情況下樓面價和房價呈正比例關(guān)系，樓面價高的房子房價不會低，房價一般為樓面價的1~2倍。根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，在2016年土地市場熱度最高的1~9月，合肥新房均價漲幅達到了令人驚訝的60.72%。
但隨著“限購、限價”等樓市調(diào)控政策的出臺，原本這些“地王”所面對的大好市場形勢戛然而止。根據(jù)安徽清源房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，在實施調(diào)控政策后的2017年里，合肥市土地成交金額同比下跌29.8%。全年僅有經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)一宗“地王”，市場熱度下行明顯。“調(diào)控政策對于‘地王’來說影響比較大。”有分析人士認為，由于這些地塊成本就很高，導(dǎo)致其開發(fā)的項目受限價的影響無法售賣，資金不能及時回流周轉(zhuǎn)。
等待備案時間長 置業(yè)顧問不好當(dāng)
小陳是合肥市包河區(qū)某“地王”項目的一位置業(yè)顧問，用通俗的話來描述，他的日常工作就是“賣房子”。據(jù)他介紹，自己所在的項目2016年5月就已拿地，因為限價的緣故，直到今年1月才拿到了合肥市物價局的預(yù)售許可證。
“只有在物價局備案了，拿到預(yù)售證之后，房子才能賣。”小陳表示，從拿地到備案超過一年的等待期，對于不少高價“地王”來說并不少見。通過查詢合肥市物價局網(wǎng)站可以發(fā)現(xiàn)，在合肥的18個“地王”項目中，等待期超過一年的項目多達一半。
置業(yè)顧問本質(zhì)上也屬于銷售人員，房屋成交額的提成占據(jù)了收入的大部分，在等待預(yù)售證的過程中，工資方面就不會太寬裕。據(jù)他介紹，置業(yè)顧問這一行流動性特別強，跳槽是常有的事。“跳槽一般有兩種情況，一種是房子賣完了，一種是房子賣不掉。”在房子無法出售時，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)很可能都會出現(xiàn)問題，基層員工也會受到影響，這時跳槽的人數(shù)就會上升。
不過今年以來，隨著一批“地王”項目獲準(zhǔn)入市，在項目上工作的置業(yè)顧問日子就好過了很多。截至發(fā)稿，合肥市九區(qū)三縣的18個“地王”項目大部分都處于在售或即將開售的階段，只有少數(shù)幾個仍在“觀望”，這也是市場回暖的信號之一。“雖然‘地王’盤價格都較高，但是過來看房、認籌的人還是不少，熬過了去年現(xiàn)在算是苦盡甘來了。”小陳說道。
“地王”項目仍面臨不少難題
“今年不買房，明年買地王。”這是2017年底在合肥購房者之中流行的一句順口溜。然而這卻并不是無稽之談，在去年的低價盤逐漸售罄后，今年市場上可供購房者選擇的項目少了很多，大眾對于2萬元+/㎡的價格的認可度也在漸漸提高。但看似慢慢變好的市場形勢卻“暗藏”著危機，對于這些“地王”來說，前路并不是一帆風(fēng)順。
預(yù)想的價格與實際售價的出入是“地王”項目面臨的最大難題。雖然今年有不少“地王”入市，但價格卻低于開發(fā)商的預(yù)期。以小陳所在項目為例，該項目在物價局的備案價格為23821元/㎡，僅比地塊樓面價高了5000元。以這樣的價格開盤雖然可以解決短期資金回流的窘境，但對于后期利潤并不利。作為區(qū)內(nèi)第一個價格突破2萬元/㎡的項目，“地王”在物價局備案時將精裝房改為毛坯，而這也是為了控制成本的無奈之舉。
在調(diào)控不松口的情況下，合肥仍有一些“地王”項目選擇等待入市時機。但這樣不僅消耗成本，而且有可能會失去市場。除客源的流失外，房貸利率上調(diào)也是“地王”項目必須要面對的難關(guān)。由于長期不能備案，房貸利率不斷上調(diào)，購房者的成本也在增加。“地王”項目的準(zhǔn)客戶，很多就在等待的過程中逐漸流失。
合肥房地產(chǎn)市場高端化或成趨勢
2018年6月，合肥開始實施“毛坯”“裝修”價格分開備案標(biāo)價，為“地王”項目提供了新的“出路”。通過給裝修價格標(biāo)價5000元/㎡，廬陽區(qū)的“地王”項目售價達到了30000元/㎡，而5000元也是目前合肥市裝修價格備案的上限。這讓不少購房者心生質(zhì)疑：這5000元/㎡的裝修費用到底是為了高端品質(zhì)，還是單純的為了抬高價格？對此，有專家表示，新政策出臺后還需嚴(yán)加監(jiān)管，交房驗房是也要嚴(yán)格把關(guān)，防止出現(xiàn)“鉆空子”炒高房價的行為。
截至目前，合肥市區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)大致平穩(wěn)，“地王”不再頻現(xiàn)，但下轄的各縣域地區(qū)一段時間以來則呈現(xiàn)地價、房價齊升現(xiàn)象。在5月30日的土地拍賣中，合巢經(jīng)開區(qū)又出現(xiàn)一宗“地王”，單價與總價均創(chuàng)巢湖新高。合肥市區(qū)內(nèi)在總體上控制了房價過快上漲，一方面在于采取了切實有力的調(diào)控措施，另一方面則在于積極推進結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級。但縣域地區(qū)，由于在把握調(diào)控時力度不一，導(dǎo)致房價不降反升，這也在很大程度上推動了三四線城市的土地出讓金大幅上漲。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，在剛性需求占據(jù)市場主力的趨勢下，以往房企靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不返。特別是在純新盤大量入市之后，庫存井噴，高價盤入市壓力越來越大。但是同時不能否認，即使目前高價盤去化率還不是特別理想，市場的高端化趨勢已經(jīng)正在形成中。總體來說，在當(dāng)前合肥“限購、限貸、限價”政策下，購房需求回歸理性。而這也是一個很好的契機，讓有購房需求的人抓緊時間買房置業(yè)，而等到樓市“轉(zhuǎn)型”“地王”大規(guī)模入市之后，機會肯定會越來越少。
□ 唐朝
