以租金償付債務(wù)，保住了房產(chǎn)，延續(xù)了租賃，實(shí)現(xiàn)了債權(quán)

市場星報(bào)、安徽財(cái)經(jīng)網(wǎng)(m.mjvf.cn)、掌中安徽訊(李木遠(yuǎn) 王麗娜 程洪 曹開發(fā))“李某抵押給我們的這批商業(yè)寫字樓地段不好，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場又不景氣，我覺得如果進(jìn)行司法拍賣難度很大，不知道哪天我們才能拿回借款。”起初，一起金融借款合同糾紛案件的申請(qǐng)人某農(nóng)商行代表對(duì)案件的執(zhí)行工作并不樂觀。

一面是是抵押物強(qiáng)行司法拍賣將導(dǎo)致資產(chǎn)縮水，債權(quán)人、債務(wù)人利益均受損;另一面是抵押物上設(shè)定了租賃，承租人的合法權(quán)益也需得到保護(hù)。“買賣不破租賃”將會(huì)導(dǎo)致執(zhí)行資產(chǎn)更難處置。如何平衡債權(quán)人、承租人、債務(wù)人多方利益，執(zhí)行破局須另辟蹊徑。

寫字樓處置遇難題

申請(qǐng)執(zhí)行人某農(nóng)商行與被執(zhí)行人某貿(mào)易公司、丁某、李某金融借款合同糾紛一案中，法院判決某農(nóng)商行對(duì)李某名下的位于蕪湖市某商業(yè)廣場的5間寫字樓行使抵押權(quán)優(yōu)先受償。然李某仍未履行生效判決所確定的義務(wù)，某農(nóng)商行遂向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。進(jìn)入執(zhí)行程序后，為順利完成對(duì)李某抵押給申請(qǐng)人的寫字樓司法拍賣工作，執(zhí)行法官對(duì)該批寫字樓的地段及買賣交易前景進(jìn)行了詳盡的市場調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該批寫字樓因位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，又面臨當(dāng)前二手房交易市場下行的局面，司法拍賣不僅會(huì)耗費(fèi)大量時(shí)間，而且難以實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)處置效果最大化。此外，執(zhí)行法官還發(fā)現(xiàn)該批寫字樓目前被李某出租給案外人使用并收取了租金，如果強(qiáng)制進(jìn)行司法拍賣，不僅不利于申請(qǐng)人權(quán)益的順利兌現(xiàn)，同時(shí)會(huì)對(duì)現(xiàn)有租戶公司的正常經(jīng)營帶來一定的不利影響。

另辟蹊徑巧破局

為了最大限度維護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，同時(shí)保障案外人租戶的正常經(jīng)營，綜合考量之下，執(zhí)行法官認(rèn)為本案可以跳出固有思維，不再聚焦案涉不動(dòng)產(chǎn)的司法處置，而是另辟解決方案，提取租金或許是目前最適宜的執(zhí)行方案。在征得申請(qǐng)人的同意后，執(zhí)行法官遂立即趕趕赴蕪湖市找到該批寫字樓承租人，并向其下達(dá)了提取租金的執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，然承租人簽收后并未按照協(xié)助通知書的要求將租金交到法院的指定賬戶。為了充分了解承租人想法同時(shí)加快租金提取進(jìn)度，執(zhí)行法官再度前往承租人處，承租人起始對(duì)法院提取租金行為非常抗拒，表示如其將租金交給法院，會(huì)面臨被執(zhí)行人李某不讓其繼續(xù)承租房產(chǎn)的麻煩，這將嚴(yán)重影響其公司正常經(jīng)營。了解到承租人的想法后，執(zhí)行法官遂一方面聯(lián)系被執(zhí)行人李某，告知李某法院提取租金事宜，以打消承租人不敢將租金交給法院的心理顧慮;另一方面，耐心向承租人釋理明法，告知其協(xié)助法院執(zhí)行是每個(gè)公民應(yīng)盡的法律義務(wù)。在執(zhí)行法官四個(gè)小時(shí)的耐心勸導(dǎo)下，所有承租人、債務(wù)人、債權(quán)人均達(dá)成一致意見，當(dāng)即表示會(huì)將租金交到法院賬戶，后續(xù)的租金也會(huì)按法院的要求按期交付。在收到承租人轉(zhuǎn)匯的租金后，執(zhí)行法官第一時(shí)間交付于申請(qǐng)人以償還李某拖欠的部分借款。拿到借款的申請(qǐng)人將一面“不辭辛苦傾力執(zhí)行，廉潔奉公忠誠敬業(yè)”的錦旗贈(zèng)給執(zhí)行法官，“你們法院真是設(shè)身處地為我們當(dāng)事人想辦法，沒想到我們這么快能拿到借款。”申請(qǐng)人方工作人員多次向執(zhí)行法官致謝。

近年來，宣州法院持續(xù)創(chuàng)新執(zhí)行案件中財(cái)產(chǎn)處置模式，對(duì)于存在流拍風(fēng)險(xiǎn)或難以實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)處置效果最大化的被執(zhí)行人資產(chǎn)，采取“活封活扣”等善意文明執(zhí)行方式，因案施策通過將財(cái)產(chǎn)交付申請(qǐng)執(zhí)行人繼續(xù)管理經(jīng)營，或“以租代拍”等資產(chǎn)處置方式，既有效維護(hù)了申請(qǐng)人的勝訴利益，又使被執(zhí)行人減輕了償還壓力，同時(shí)盤活了抵押的土地、廠房等資源，使其能夠物盡其用，實(shí)現(xiàn)法律效果和社會(huì)效果的有效統(tǒng)一。