房屋“先租后賣(mài)”，租客主動(dòng)搬走可以索賠嗎？

租的房子沒(méi)到期就被房東賣(mài)掉，租客必須搬走嗎?如果租客未與新房東聯(lián)系便自行搬離，能否向房東要求賠償?近日，山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民法院審理了這樣一起案件，法院判決駁回承租人要求出租人賠償經(jīng)濟(jì)損失及違約金的訴訟請(qǐng)求。

2023年3月1日，葛某將某房屋出租給孫某，雙方簽訂房屋租賃合同，約定：租賃期一年，月租金2000元，每半年一付;終止合同須提前三個(gè)月通知對(duì)方，并償付對(duì)方總租金10%的違約金，合同下方手寫(xiě)：“乙方在租賃期間，甲方不得出售”字樣。合同簽訂后，孫某支付半年租金1.2萬(wàn)元。2023年8月1日，孫某聯(lián)系葛某交納下半年租金，葛某稱(chēng)房子已經(jīng)賣(mài)了，要求其與新房東聯(lián)系續(xù)租事宜。后孫某于2023年9月17日搬離案涉房屋，此后新房主更換門(mén)鎖�，F(xiàn)孫某訴至法院，要求法院解除雙方房屋租賃合同、葛某向?qū)O某賠償經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)用2萬(wàn)元(承租房屋用于經(jīng)營(yíng)小飯桌的裝修費(fèi)和設(shè)施費(fèi))、違約金2400元。

槐蔭區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，孫某與葛某于2023年3月1日簽訂的房屋租賃合同，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，各方均應(yīng)按照合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。鑒于葛某認(rèn)可孫某已于2023年9月17日實(shí)際搬離了案涉房屋，故認(rèn)定雙方簽訂的房屋租賃合同于該日解除。

法官認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條規(guī)定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”本案中，在合同履行期間葛某將案涉房屋出售，所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，并不影響租賃合同的效力，案涉房屋仍應(yīng)由孫某占有使用，其可交納房租繼續(xù)履行原租賃合同�，F(xiàn)孫某無(wú)證據(jù)證明葛某在賣(mài)房前后要求其搬離案涉房屋，也無(wú)證據(jù)證明其向新房主交納下半年房租、新房主拒收且不允許孫某繼續(xù)租賃使用。從孫某庭審陳述情況來(lái)看，其搬離案涉房屋后，新房主才將房屋更換門(mén)鎖。

法官認(rèn)為，綜上，葛某將案涉房屋出售，不影響孫某的承租權(quán)利，葛某不構(gòu)成違約也無(wú)須因此承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;另外，房屋租賃合同中雖手寫(xiě)添加“乙方在租賃期間，甲方不得出售”條款，卻未約定房屋出售的違約責(zé)任。故孫某要求葛某支付設(shè)施費(fèi)、裝修費(fèi)訴訟請(qǐng)求，依據(jù)不足，不予支持。

法官認(rèn)為，關(guān)于孫某主張違約金2400元的訴訟請(qǐng)求，案涉合同約定：在租賃期間，任何一方要求終止合同，須提前三個(gè)月通知對(duì)方，并償付對(duì)方總租金10%的違約金�，F(xiàn)孫某無(wú)證據(jù)證明葛某要求其搬離案涉房屋、終止合同，故孫某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。

最終，槐蔭區(qū)法院依法判決葛某與孫某簽訂的房屋租賃合同于2023年9月17日解除，駁回孫某其他訴訟請(qǐng)求，判決作出后，原、被告雙方均未提起上訴，該判決現(xiàn)已生效。

法官說(shuō)法

《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十五條是關(guān)于租賃物所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后租賃合同效力的規(guī)定，通常也被理解為“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則的體現(xiàn)，該規(guī)則的設(shè)立初衷是為了保護(hù)承租人利益及居住安寧，即出租人在租賃期間將租賃物出賣(mài)，導(dǎo)致租賃物的所有權(quán)發(fā)生變化，出租人與承租人之間的租賃合同也仍然有效，承租人可以繼續(xù)按照原租賃合同租用房屋，房屋買(mǎi)受人需承接原租賃合同。本案中，雙方當(dāng)事人在合同中約定了提前終止合同需償付總租金10%的違約金，但并未約定出售房屋的違約金，也未要求承租人搬離房屋，故承租人要求出租人支付違約金的請(qǐng)求未得到支持。

但是，民法典第七百二十六條同樣規(guī)定了“承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。房東出售租賃房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但如果房東沒(méi)有提前通知，就直接出售房屋，承租人該如何應(yīng)對(duì)?承租人不能主張房東與買(mǎi)方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求房東承擔(dān)其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵犯的損害賠償責(zé)任。

法官提醒，租賃的房屋被出售后，先別急著搬走，承租人可以基于在先的有效租賃合同主張有權(quán)占有，適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則繼續(xù)居住，直至租賃合同期限屆滿(mǎn)。