“0首付”卷土重來 “灰色操作”層出不窮

樓市成交低迷態(tài)勢下，為吸引購房者目光，不少樓盤推出“0首付”購房活動，以促使其加速入市。然而，看似誘人的“0首付”背后，實則隱藏著諸多不可忽視的風險。

多地監(jiān)管部門對“0首付”購房所潛含的風險，發(fā)出了警示。8月5日，鄭州市住房保障和房地產管理局發(fā)布風險提示，其表示，近期有個別樓盤違規(guī)推出“0首付”購房活動，為防止此類行為給購房者帶來經濟損失和法律風險，市住房保障局就“0首付”購房存在的相關風險發(fā)出警示。除鄭州，南寧也就“0首付”現象進行了風險提示。

在商品房銷售中，0首付、低首付本身就是違規(guī)操作，并往往伴隨著開發(fā)商墊資、三方融資、首付貸等方式。但現實中，此類“灰色操作”一直層出不窮，記者采訪了鄭州、南寧、貴陽等多地樓市，均有項目以低首付、甚至0首付為噱頭進行營銷。 第一財經

首付款“灰色操作”仍存

降低買房首付比例、降低置業(yè)門檻，是本輪地產政策的“重頭戲”。自央行“517新政”三箭齊發(fā)后，各地陸續(xù)跟進落地執(zhí)行信貸政策。對二線及以下城市來說，直接探至政策底線成為標配：即首套房最低首付比例不低于15%，二套房最低首付款比例不低于25%，取消商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

買房首付款一兩成，已經是很低的比例。但在現實中，為了刺激銷售，不少樓盤游走在政策灰色地帶，直接宣傳并操作低首付、零首付，試圖以更低首付款吸引購房者。

7月30日，鄭州一房產中介對記者表示，當地有數個樓盤都能操作“低首付”。

“第一種方式類似高評高貸。”他稱，比如有項目現在“首付1萬上車”，總房款是100萬，購房者只需付1萬首付，剩余99萬全部貸款。因為銀行最高貸款比例是85%，相當于按備案價約120萬去申請貸款，實際上開發(fā)商只賣一百萬，貸出來的錢幾乎覆蓋總房款。

在鄭州樓市，上述“灰色操作”并非首次出現。早在去年，便有報道稱當地不少新盤推出“0首付”營銷，即首付一分錢不用付、全額走貸款，因樓盤原先價格高、現在價格低，按照原價位貸款的話，相當于做高貸款，貸款部分就能覆蓋目前的總房價。

但實際上，“高評高貸”是一種涉及騙貸的違法行為。記者在咨詢太原一位中介門店店長時，該人士直言“高評高貸”是違法的，自己門店從來不經手這類項目及業(yè)務。

低首付的另一種方式是“首付分期”，上述鄭州中介稱，比如總價100萬的房子，首付款15萬，前期購房者先付5萬元，剩余的分期支付。“這種方式下，前兩三年還款壓力會比較大，除了償還正常月供，還要把分期部分還清，跟第三方機構貸款的話，也會有一定的額外利息。”

低首付、0首付操作并非只在鄭州，南寧也有數個樓盤宣稱可以操作，只不過方式是“返現”。

“比如首付款15萬，開發(fā)商能返現13～15萬，因為每套房源返現的金額不同，有的能做到0首付，有的則是低首付。”當地一中介表示，操作起來很快，比如今天訂了房，在售樓部簽合同交首付款時，開發(fā)商會把錢打到購房者相關人士賬戶上，用來支付首付。

記者隨機咨詢了三個項目，均表示可操作此類“返現”。“比如首付只需兩萬五，包括維修基金等，開發(fā)商會返一部分錢給客戶，但不是直接打到其賬戶上，要到家屬或者朋友那里，再轉給客戶用作首付款。這種方式下，月供會稍微高一點。”

貴陽一位中介也表示，當地存在可以低首付買房的項目，一種是比如項目備案價高、現在降價了，便把差額部分補貼到首付里，另外便是直接返現，購房者交首付后，開發(fā)商便把錢返回來一部分;另一種便是首付分期，把首付款在一兩年內還清。

“0首付”風險重重 購房需防金融陷阱

買房低首付、“0首付”聽起來是“便宜事”，但因此發(fā)生糾紛的不在少數。

有天津市民表示，自己曾在地鐵房、0首付、贈送物業(yè)費的“誘惑”下，認購了一套房產，隨后發(fā)現該企業(yè)存在大量司法糾紛，想退房卻被沒收了定金。對此監(jiān)管部門回復稱，退定金問題涉及合同糾紛，如有爭議建議雙方協商，協商不成可通過司法途徑解決，主管部門已協調開發(fā)商解決此問題;虛假宣傳的問題，已責成市場監(jiān)管局進行調查核實，目前核查正在進行中，會在規(guī)定期限內告知。

浙江銀保監(jiān)局曾發(fā)文提示稱，部分中介機構以“零首付購房”為誘餌，違規(guī)從事房產轉押套取銀行信貸資金行為，購房人看似“0首付”購得房產，實際卻因前期做高房價、支付服務費和稅費等，承擔了遠高于房產實際市場價值的負債，甚至面臨個人信息泄露、涉嫌違法等風險。

廣西銀保監(jiān)局也曾發(fā)文表示，常見的“0首付”套路，一種是開發(fā)商向消費者承諾，在貸款發(fā)放后將首付款全部“返現”，一種是開發(fā)商或聯合金融公司將首付款借給購房者，要求購房者在規(guī)定時間內分期還款，收取利息或者手續(xù)費。消費者往往被開發(fā)商“打折”“返現”等字眼蒙蔽，忽略了房子本身的市場價值，以及開發(fā)商能否真正予以返還的風險。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師表示，從商品房銷售的角度來看，0首付、低首付的方式是違規(guī)的，往往伴隨著開發(fā)商墊資、融資、首付貸等操作，本身就是明令禁止的。

早在2017年的《住房城鄉(xiāng)建設部人民銀行銀監(jiān)會聯合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作》中，就明確規(guī)定嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構違規(guī)提供購房首付融資，嚴禁互聯網金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產品或服務，嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業(yè)機構、小額貸款公司違規(guī)提供房地產場外配資。

王玉臣表示，從銀行貸款角度看，如果真的是0首付，那意味著根本不符合銀行貸款及放貸標準，可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為。購房人風險也不小，對于已經發(fā)生的違規(guī)貸款行為，可能面臨著被提前解除貸款合同、提前全額還款的風險。

“零首付、低首付的方式看起來似乎沒有手續(xù)費，但為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸公司、中介籌措資金，既會產生新成本，又會產生更多融資風險。尤其是有些機構提供的融資利滾利，一不小心就會掉入金融陷阱。”他表示。

日前南寧市住建局也表示，0首付購房存在多重風險。對于購房者來說，0首付意味著購房初期不需要支付任何首付款項，雖然購房初期壓力降低，但實際上可能承擔更高的貸款額度。二是存在金融風險。對于銀行等金融機構來說，0首付購房增加了貸款違約的風險。三是可能存在法律風險，可能引發(fā)非法集資、詐騙等違法行為。