房客裝修打洞侵權(quán) 房東事前消極溝通共擔(dān)責(zé)

市場星報、安徽財經(jīng)網(wǎng)(m.mjvf.cn)、掌中安徽訊(胡光月 李雯 曹開發(fā))二樓門面房的承租人在裝修過程中，為進(jìn)行下水管道改裝，在一樓門面房的樓面板等處鉆了15個孔洞。后一樓業(yè)主將二樓的出租人、承租人一并訴至法院，要求其對打洞處進(jìn)行維修并賠償因開洞行為造成的房屋損害損失等。作為承租人的房客直接侵權(quán)理應(yīng)擔(dān)責(zé)，那么作為出租人的房東是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任呢?近日，宣城市中級人民法院對一起物權(quán)糾紛案作出二審判決，維持宣州區(qū)人民法院一審判決，判決部分支持了一樓業(yè)主的訴請。

原告李某、被告唐某、都某分別為宣城市區(qū)某小區(qū)門面房的產(chǎn)權(quán)所有人，其中，李某為一樓9號、10號門面房的所有權(quán)人。2019年10月11日，唐某、都某將其所有的二樓的門面房租賃給被告陳某用于酒店經(jīng)營，陳某承租后對門面房進(jìn)行裝修。2019年11月30日，裝修人員因走下水道，在9號、10號門面房的樓面板、填充墻及樓面梁上鉆了孔洞，李某的妹妹發(fā)現(xiàn)后報警。2019年12月，唐某、都某委托宣城某技術(shù)公司對孔洞進(jìn)行了封堵。因?qū)π蘅樫r償?shù)仁乱藚f(xié)商未果，2021年3月23日，李某將唐某、都某、陳某作為被告向法院提起訴訟，并申請對9號、10號門面房的孔洞對房屋的承重結(jié)構(gòu)及抗震烈度是否存在影響以及9號門面房頂上的裂縫產(chǎn)生的原因進(jìn)行鑒定。2021年6月11日，法院組織雙方當(dāng)事人對案涉房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘驗，經(jīng)確認(rèn)共計鉆了15個孔洞。后江蘇某鑒定公司作出的《司法鑒定報告》的鑒定意見認(rèn)為：“部分鉆洞降低構(gòu)件承載力，安全性不滿足規(guī)范要求;部分鉆洞降低構(gòu)件承載力，安全性尚能滿足規(guī)范要求;部分鉆洞不影響或不涉及抗震承載能力;房頂裂縫為溫度變化及材料收縮引起的非受力裂縫。”2022年10月18日，李某申請對孔洞的維修方案進(jìn)行鑒定。后上海市某設(shè)計院作出鑒定意見，對板洞、梁洞、樓板粘鋼加固等修復(fù)內(nèi)容提供了相應(yīng)的修復(fù)方案，修復(fù)應(yīng)委托有資質(zhì)的公司實施。

另根據(jù)陳某與唐某在2019年12月28日的通話記錄表明，唐某、都某對陳某租賃期間要在案涉門面房鉆洞的情況是明知的，且唐某、都某表示出面與李某溝通鉆洞的問題，但唐某、都某未取得李某施工同意。陳某辯解，根據(jù)唐、都二人的承諾，鉆洞行為造成的相關(guān)后果應(yīng)當(dāng)由唐某、都某來承擔(dān)。唐某、都某辯解，其均不是本案的侵權(quán)人，不是適格的主體，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某在租賃唐某、都某門面房經(jīng)營期間未經(jīng)過李某同意，在李某所有的門面房的樓面板、填充墻、樓面梁上鉆了15個孔洞，陳某直接實施了侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任。唐某、都某作為從事多年酒店經(jīng)營的業(yè)主，在將門面出租給陳某用于酒店經(jīng)營時，理應(yīng)知悉酒店客房的建設(shè)必須對原有下水管道進(jìn)行改裝的實際需求，結(jié)合其二人與陳某的對話信息以及事發(fā)后各方共同積極參與問題協(xié)調(diào)的實際情況，可以認(rèn)定唐某、都某在將門面租與陳某時曾口頭承諾就酒店下水管道改裝事宜與相鄰權(quán)人進(jìn)行溝通。但從現(xiàn)有查明事實來看，唐某、都某二人在陳某施工作業(yè)前未完全履行積極協(xié)調(diào)的義務(wù)，更未取得李某同意施工的許可。其二人消極不溝通的行為違反了積極作為的法定義務(wù)，一定程度上放任了損害后果的發(fā)生，導(dǎo)致陳某作出了樓下業(yè)主已同意施工的錯誤判斷，并進(jìn)而引發(fā)損害事故的發(fā)生，唐某、都某二人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)侵權(quán)責(zé)任，故對三被告的辯解均不予采納。唐某、都某在訴訟中辯稱已對案涉門面房進(jìn)行了修復(fù)，結(jié)合其提交的宣城某技術(shù)公司的《情況說明》記載，對案涉孔洞進(jìn)行了封堵，而非修復(fù)。對李某主張三被告對案涉孔洞按照上海某設(shè)計院出具的鑒定意見進(jìn)行維修的訴請予以支持。對于李某主張的因開洞行為造成的房屋損害損失404100元的訴請，其未能提供證據(jù)證明案涉受損房屋在經(jīng)修復(fù)恢復(fù)原狀后依然會發(fā)生物的價值貶損，且即便存在損失，其亦可在損失實際發(fā)生后向侵權(quán)人另行主張權(quán)利，故對該賠償訴請不予支持。據(jù)此，判決，被告唐某、都某、陳某委托有資質(zhì)的公司按照上海某設(shè)計院出具的鑒定意見對案涉門面房上15個孔洞進(jìn)行修復(fù)，相關(guān)鑒定費用由唐某、都某、陳某承擔(dān)。駁回李某的其他訴訟請求。

李某、唐某、都某均不服一審判決，提起上訴。

宣城中院二審認(rèn)為，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持，判決駁回上訴，維持原判。