對(duì)公攤的設(shè)計(jì)、測(cè)算環(huán)節(jié)的專業(yè)人員和面向客戶的銷售人員來說，“公攤”也是一個(gè)謎團(tuán)，公攤面積始終無(wú)法以清晰的面目示人。
“我花了100平的錢買了三房，最后住上的是不到70平的小三房。”在上海，一位搶到了某高分網(wǎng)紅盤的購(gòu)房者既興奮又惆悵，“180萬(wàn)花在了看不見的公攤上”，沒辦法，他選擇范圍內(nèi)的幾個(gè)新盤得房率都在70%上下。如果在一二線城市，相當(dāng)于花費(fèi)上百萬(wàn)元購(gòu)買公攤。
作為一個(gè)年年搶占熱搜的話題，公攤面積到底由誰(shuí)說了算?是不是一筆糊涂賬?為什么不同小區(qū)甚至同一小區(qū)的住宅公攤面積、得房率會(huì)有大小的差異?按照公攤面積交物業(yè)費(fèi)，到底合不合理?
公攤面積誰(shuí)說了算?
所謂公攤，是根據(jù)1995年建設(shè)部(住建部前身)發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)》劃分的，具體包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房等。此外，套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半也被計(jì)算入公攤面積之中。
而公攤面積系數(shù)也不是開發(fā)商預(yù)先設(shè)定的20%或30%，而是通過計(jì)算得出的。
有著10年測(cè)繪經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)測(cè)繪員趙天明介紹了計(jì)算公攤面積的過程：先是以棟為單位，計(jì)算整棟建筑物的總公攤面積，再以各戶的套內(nèi)建筑面積為比例分?jǐn)偨o各戶承擔(dān)。
公攤面積是由有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)量出的。趙天明介紹，一般來說，如果是預(yù)售房屋，公攤面積需要進(jìn)行“預(yù)測(cè)”和“實(shí)測(cè)”兩次測(cè)算。預(yù)測(cè)是在房屋建成之前，測(cè)繪單位會(huì)根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的合法合規(guī)的建筑圖紙進(jìn)行測(cè)算，此面積可用于房屋預(yù)售，即購(gòu)房合同的面積。而實(shí)測(cè)則是房屋建成之后，測(cè)繪單位實(shí)地進(jìn)行測(cè)繪，采集外業(yè)數(shù)據(jù)，再進(jìn)行測(cè)算。這個(gè)面積也是最終給購(gòu)房者的交房面積，即不動(dòng)產(chǎn)辦證面積。
“開發(fā)商需要憑測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告，錄樓盤表系統(tǒng)(包括樓層、房號(hào)、房型等信息)，才能取得預(yù)售許可證，進(jìn)行銷售、網(wǎng)簽，非常嚴(yán)格。”趙天明說，測(cè)繪機(jī)構(gòu)都是房管局規(guī)定認(rèn)可的，根據(jù)甲、乙、丙級(jí)別不同，所能測(cè)繪的面積大小也不同。
趙天明所在的城市，每個(gè)區(qū)都有自己的測(cè)繪隊(duì)，僅為房管局提供測(cè)繪服務(wù)，不對(duì)市場(chǎng)開放，而房產(chǎn)測(cè)繪有著明晰的質(zhì)量審查流程，從自檢、互檢、質(zhì)檢到上級(jí)審核，以保證測(cè)繪質(zhì)量。
不僅在測(cè)繪階段，在房屋最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，公攤面積的設(shè)計(jì)也需要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)。某大型房企設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人李欣介紹，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)建筑設(shè)計(jì)統(tǒng)一的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，比如樓棟中走廊的寬度、大堂面積大小，需不需要設(shè)置電梯工休息室等，也都要依據(jù)相應(yīng)的建筑設(shè)計(jì)防火等規(guī)范設(shè)計(jì)，這都屬于影響公攤面積的因素。
李欣介紹，開發(fā)商的營(yíng)銷部門也不可能同意隨便亂加公攤面積，因?yàn)榈梅柯实土�，房子都不好賣。
公攤差異從何而來?
為什么不同小區(qū)的公攤面積和得房率會(huì)不同?我的得房率怎么比別人低這么多?這是許多人最為關(guān)心的問題。
實(shí)際上，得房率的大小與樓層高低、公共活動(dòng)區(qū)域大小、住宅樓的類型都有關(guān)系。“就高層住宅來說，板式樓的得房率通常要高于點(diǎn)式住宅(也稱桶樓、塔樓)。”一家民營(yíng)設(shè)計(jì)院的住宅設(shè)計(jì)師張磊介紹，而樓層越高，公攤面積也會(huì)越大，這是由于高層住宅承重墻要承擔(dān)的壓力更大，所以大多數(shù)高層住宅的墻體也會(huì)比多層或小高層的墻體厚。套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積都是共有建筑面積，因此高層住宅樓的公攤面積也就越大。
此外，高樓層由于居住人數(shù)更多，配備的電梯數(shù)量也會(huì)更多，增加了公攤面積。
陽(yáng)臺(tái)面積也會(huì)影響得房率。張磊介紹，根據(jù)現(xiàn)行的房屋建筑規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)，按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積;在主體結(jié)構(gòu)外的陽(yáng)臺(tái)，則按照按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積，這也就是開發(fā)商賣方時(shí)通常所說的“陽(yáng)臺(tái)送一半面積”。而不同結(jié)構(gòu)方式建造的樓棟，結(jié)構(gòu)內(nèi)、外的劃分又有所不同，這又影響到陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算，張磊表示。
給公攤面積交物業(yè)費(fèi)合理嗎?
在許多購(gòu)房者看來，在商品房以建筑面積交易的過程中，已經(jīng)在公攤面積方面支出了一大筆“冤枉錢”，后續(xù)物業(yè)費(fèi)還要按建筑面積每平方米收取物業(yè)費(fèi)，公攤面積越大，物業(yè)費(fèi)越多。在住宅壽命期，幾十年的積累又是一筆巨額的支出。
政協(xié)委員洪洋也在今年兩會(huì)中提出，住宅物業(yè)費(fèi)按建筑面積收費(fèi)不合理。他提出疑問：物業(yè)公司服務(wù)的只是公共面積，而并不入戶服務(wù)，居民室內(nèi)衛(wèi)生和設(shè)施維修都由居民自己承擔(dān)費(fèi)用，為什么物業(yè)收費(fèi)要包含室內(nèi)面積?“實(shí)際上，公攤面積并不會(huì)增加居民繳納的物業(yè)費(fèi)。”一名物業(yè)相關(guān)人士陳晴表示，這與物業(yè)費(fèi)的計(jì)算方式有關(guān)，物業(yè)是算“總賬”。具體物業(yè)費(fèi)的價(jià)格會(huì)根據(jù)配置的服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，測(cè)算人員工資、物料等等，得出一個(gè)項(xiàng)目每年的總費(fèi)用，然后按照每戶的面積比例做費(fèi)用切分。“在這種計(jì)算規(guī)則下，即使是不按照建筑面積收取，而按照套內(nèi)面積收取，每戶的占比也不會(huì)改變。”陳晴表示。
在中國(guó)，絕大部分物業(yè)費(fèi)收取都采用“包干制”，即物業(yè)公司會(huì)把每個(gè)項(xiàng)目的人工成本、物耗、能耗、外包、保險(xiǎn)等成本算一筆詳細(xì)的賬，再加上一定的利潤(rùn)，通常是“微利”，把總費(fèi)用除以12個(gè)月，再除以建筑面積得出的就是物業(yè)費(fèi)的價(jià)格，即元/月/平方米。
據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》
