近日，貝殼研究院發(fā)布《2022返鄉(xiāng)置業(yè)報告》，對2022年春節(jié)前后返鄉(xiāng)置業(yè)既有客群及潛在客群展開問卷調(diào)研，并結(jié)合其他渠道數(shù)據(jù)重點描繪出了返鄉(xiāng)置業(yè)客群的 “置業(yè)特征”及“置業(yè)偏好及態(tài)度”。在置業(yè)意愿方面，與2021年相比，2022年返鄉(xiāng)置業(yè)意愿出現(xiàn)了下降趨勢，但客群的潛在置業(yè)需求依然存在。同時，報告加入了文本分析部分，以期待通過客群角度對“返鄉(xiāng)置業(yè)”這一行為特征進行分析。“他們是如何看待返鄉(xiāng)置業(yè)這件事的?”對待這一問題的回答，不同年齡結(jié)構(gòu)客群表現(xiàn)出了比較顯著的區(qū)別。
返鄉(xiāng)置業(yè)意愿出現(xiàn)下降
城市的發(fā)展不斷突破邊界限制，流動的人口奔波、遷移、定居圖景正在上演。
貝殼研究院調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，約44.7%受訪客群表示“有打算返鄉(xiāng)置業(yè)，回家鄉(xiāng)所在城市或家鄉(xiāng)所在省會城市買房”，與2021年相比出現(xiàn)略微下降。同時，有17.3%受訪客群表示“沒有打算，不會返鄉(xiāng)買房”，與2021年相比出現(xiàn)略微上漲�？傮w而言，2022年客群返鄉(xiāng)置業(yè)意愿出現(xiàn)小幅下降。
客群的返鄉(xiāng)置業(yè)意愿短期內(nèi)出現(xiàn)下降，原因是多方面的。第一，疫情防控下，部分返鄉(xiāng)置業(yè)客群選擇“就地過年”，導(dǎo)致需求未得到釋放;第二，“房住不炒”原則下，消費者對房價上漲預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變。在以穩(wěn)為主背景之下，客群置業(yè)周期相應(yīng)拉長;第三，部分客群置業(yè)需求已經(jīng)得到滿足，調(diào)研結(jié)果顯示，近四成受訪客群已經(jīng)實現(xiàn)了返鄉(xiāng)置業(yè);第四，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市人口持續(xù)外流，疊加大城市虹吸效應(yīng)及人口出生率下降因素，房屋供需關(guān)系存在失衡，投資屬性偏弱，置業(yè)客群為避免“高位站崗”而選擇觀望或放棄返鄉(xiāng)置業(yè)。
貝殼研究院認為,從短期看，隨著疫情得到有效控制及相關(guān)利好政策加持，不排除返鄉(xiāng)置業(yè)需求出現(xiàn)上升的可能性，但從長期看，受限于人口結(jié)構(gòu)變化及供需關(guān)系影響，針對于三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)意愿會呈現(xiàn)不可逆的下降趨勢。
返鄉(xiāng)置業(yè)主力人群特征：90后、已婚、中等收入家庭
返鄉(xiāng)置業(yè)客群的主力人群的基礎(chǔ)畫像是什么?90后已婚的中等收入家庭。從年齡、婚姻狀況、收入水平等維度進行分析，發(fā)現(xiàn)返鄉(xiāng)客群依然呈現(xiàn)出鮮明特征，與2021年相比并未發(fā)生變化。從年齡結(jié)構(gòu)看，“90后+95后”群體購房需求依然強勁，已經(jīng)成為返鄉(xiāng)置業(yè)的中堅力量，占比達到56.9%。從婚姻狀況看，已婚群體占比達到66.1%，此部分客群多是因為改善家人生活條件和方便子女入學(xué)而選擇返鄉(xiāng)置業(yè)。從收入情況看，返鄉(xiāng)置業(yè)客群中，49.1%的家庭月收入集中在5001～15000元每月，以中等收入家庭為主。
可接受房屋總價范圍：300萬元以內(nèi)
對于置業(yè)群體而言，房價是繞不開的問題，對于返鄉(xiāng)置業(yè)客群而言，同樣如此。那么，他們能夠接受的房屋總價區(qū)間有什么特征?調(diào)研結(jié)果顯示，27.9%的受訪客群表示，他們愿意接受的價格區(qū)間范圍是100萬～150萬元，25.6%表示在100萬元以內(nèi)，20.8%表示在150萬～200萬元，12%表示在200萬～250萬元，6.8%表示在250萬～300萬元區(qū)間�？傮w而言，約九成客群能夠接受的房屋總價區(qū)間在300萬元以內(nèi)。
置業(yè)房款誰來出?過半數(shù)需要父母資助
對于返鄉(xiāng)置業(yè)客群而言，他們的資金來源是怎樣的?調(diào)研結(jié)果顯示，34.1%的受訪客群表示他們的資金來源是“自己獨立購買+父母資助”，30.1%受訪客群表示“夫妻雙方共同購買”，20.7%受訪客群表示“夫妻共同出資+父母資助”。同時，約12.9%表示是“自己獨立購買”的，1.8%表示“完全由父母購買”�？傮w而言，完全由父母出資的百分占比極低，但還是需要父母進行資助的達到了54.8%。
可見，受“居有定所”的傳統(tǒng)觀念、房價及客群購買力等因素影響，子女在置業(yè)時，接受父母的資助已是普遍現(xiàn)象。
“新一線”城市備受追捧
新一線城市中，返鄉(xiāng)置業(yè)意向熱度較高的城市包括成都、杭州、武漢、重慶、西安及長沙等城市，其中，成都、杭州及武漢排名與2021年保持一致，依然占據(jù)TOP3位置。二線城市中，返鄉(xiāng)置業(yè)意向熱度較高的城市包括合肥、石家莊及濟南等。
那么，為什么新一線城市成為返鄉(xiāng)置業(yè)的熱門地?在一線城市房價的擠出效應(yīng)、新一線城市經(jīng)濟快速發(fā)展帶動就業(yè)機會的增加、人才引進政策的推行及交通網(wǎng)絡(luò)縮短了出行時長等諸多因素的疊加影響下，大城市“漂一族”回歸新一線城市安居置業(yè)將是樓市新的增長需求點。
置業(yè)因素對比：地段位置仍居于首位
哪些因素是返鄉(xiāng)置業(yè)客群在購置房產(chǎn)時最關(guān)注的?我們對比《2021返鄉(xiāng)置業(yè)報告》發(fā)現(xiàn)，“地段位置”因素占比在2021年約為52.3%，2022年下降到約47.8%，但仍是返鄉(xiāng)置業(yè)客群關(guān)注的首要因素。除此之外，“物業(yè)管理”因素重要性越發(fā)突出，位次從2021年第3位上升到2022年第2位。
貝殼研究院認為，在當前疫情防控及經(jīng)濟下行壓力的背景下，疊加房產(chǎn)市場宏觀政策影響，受訪客群的返鄉(xiāng)置業(yè)熱情已出現(xiàn)下降，部分客群選擇繼續(xù)觀望甚至?xí)簳r放棄置業(yè)打算，但客群的潛在置業(yè)需求依然是存在的。從短期看，客群的置業(yè)預(yù)期會出現(xiàn)下降，從長期來看，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)熱度會呈現(xiàn)不可逆的下降趨勢，而對于一二線城市而言，置業(yè)需求仍將持續(xù)釋放。
