上周末，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場(chǎng)化改革，宣布2020年3月到8月推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，促進(jìn)貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR轉(zhuǎn)換，房貸用戶可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點(diǎn)”兩種利率形式。但由于專業(yè)性太強(qiáng)，很多讀者表示看不懂。那么這一轉(zhuǎn)換意味著什么呢?您家的房貸轉(zhuǎn)換成哪種形式最劃算呢?記者用通俗易懂的方式，手把手將換算方法教給您。
【政策要點(diǎn)】 2020年3月到8月任意時(shí)點(diǎn) 房貸客戶要選利率“換錨”方式
2019年12月28日，央行發(fā)布了一條重磅消息，存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)要改了，從2020年3月1日開(kāi)始，定價(jià)基準(zhǔn)開(kāi)始轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，不再掛鉤以前的基準(zhǔn)利率了。
記者了解到，個(gè)人住房貸款一般都是5年期以上的商業(yè)貸款，以前錨定基準(zhǔn)利率，按基準(zhǔn)利率上浮或打折;2019年10月8日以后的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個(gè)月公布一次的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)作為最終利率。按照以前的算法，掛鉤基準(zhǔn)利率的房貸利率在央行貸款基準(zhǔn)利率發(fā)生變化時(shí)才有變化，而掛鉤LPR的利率會(huì)隨著LPR變化而變化，LPR每個(gè)月公布一次。
那么，存量房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)具體怎么調(diào)整呢?央行公告中給出了兩種轉(zhuǎn)換選擇方案。
第一種：將房貸利率轉(zhuǎn)換為固定利率。按照規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。業(yè)內(nèi)人士分析稱，選擇固定利率后，以后還房貸期限內(nèi)利率不再浮動(dòng)。
第二種：從基準(zhǔn)利率切換到LPR，選擇“LPR+加點(diǎn)”利率。LPR是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，LPR每月公布一次，是不斷變動(dòng)的，意味著，如果選擇“LPR+加點(diǎn)”利率，那么，以后的房貸利率將隨著LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。
【具體計(jì)算】
固定利率客戶，利率不再浮動(dòng)
切換LPR客戶，“差值”保持不變
記者了解到，央行公告顯示，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。如何計(jì)算“新利率”，房貸客戶們?cè)诿媾R選擇時(shí)犯了難，到底哪種形式比較劃算呢?
舉例計(jì)算如下：
客戶A在2012年年底購(gòu)房，當(dāng)時(shí)享受的房貸利率折扣為85折，按照現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率算，他的貸款利率為基準(zhǔn)利率(4.9%)×0.85=4.17%。
按照第一種方式，房貸客戶A與銀行協(xié)商后續(xù)的利率為固定利率4.17%，則以后無(wú)論外部環(huán)境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進(jìn)行還貸。
而按照第二種形式，客戶A需要先計(jì)算與LPR的差值。在加點(diǎn)數(shù)值方面，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率(4.17%)與2019年12月LPR(4.8%)的差值(這個(gè)案例中，差值為負(fù)0.63%)，那么，在合同剩余期限內(nèi)，這個(gè)差值一直保持負(fù)0.63%不變。比如未來(lái)LPR上行到5.2%，那么，該客戶的房貸利率屆時(shí)將為5.2%-0.63%=4.57%，高于固定利率(4.17%);但是假如未來(lái)LPR下行到4.2%，則該客戶屆時(shí)執(zhí)行的房貸利率為3.57%，低于固定利率。
若客戶B是2018年購(gòu)房，房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，則他目前執(zhí)行的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定后續(xù)按照固定利率5.39%進(jìn)行還貸;但按照第二種方式，他當(dāng)前利率與2019年12月LPR(4.8%)的差值為0.59%。假如未來(lái)LPR上行，則他的貸款利率也會(huì)相應(yīng)上行，但假如未來(lái)LPR下行到4.2%，則該客戶屆時(shí)執(zhí)行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低于他所選擇的固定利率。
可以看出，隨著未來(lái)LPR走勢(shì)不同，房貸利率的變化一目了然。
【專家說(shuō)法】 LPR利率長(zhǎng)期看，下行空間大 看重穩(wěn)定，也可選固定利率
記者通過(guò)計(jì)算得知，選擇哪種形式更劃算取決于未來(lái)LPR的走勢(shì)，當(dāng)未來(lái)LPR處于下行空間時(shí)，選擇掛鉤LPR的利率會(huì)更劃算。LPR每個(gè)月都浮動(dòng)，是不是房貸利率也是每個(gè)月浮動(dòng)一次?據(jù)介紹，目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。但金融機(jī)構(gòu)與客戶協(xié)商定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款時(shí)，可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，其中商業(yè)性個(gè)人住房貸款重新約定的重定價(jià)周期最短為1年。
據(jù)介紹，此次央行新政主要影響的是2020年前購(gòu)房、使用商業(yè)貸款并且參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的購(gòu)房者。業(yè)內(nèi)專家表示，對(duì)于貸款剩余期限較短，貸款剩余額度也較少的購(gòu)房者，兩種方式的差別不大。但對(duì)于貸款額度和貸款年限都比較長(zhǎng)的購(gòu)房者，選擇隨行就市更有利。融360大數(shù)據(jù)研究院房貸分析師李萬(wàn)賦在接受揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，從中長(zhǎng)期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續(xù)下行行情下，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)基準(zhǔn)的方案比較有利，未來(lái)利息支出會(huì)有所減少。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來(lái)的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。
中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，盡管銀行會(huì)提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報(bào)價(jià)，但在預(yù)期LPR下降背景下，客戶通常會(huì)選擇浮動(dòng)利率報(bào)價(jià)，因?yàn)辄c(diǎn)差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟(jì)回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會(huì)隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。
