“一次廬陽(yáng)人居的‘驚喜’：首付6萬(wàn)起置業(yè)主城。”近日，合肥廬陽(yáng)區(qū)一樓盤(pán)打出了“首付6萬(wàn)，住央企三房”的宣傳口號(hào)，引起廣泛關(guān)注。如此低的首付比例是否屬實(shí)?開(kāi)發(fā)商這樣操作是否合法合規(guī)?后期房貸會(huì)怎樣解決?帶著問(wèn)題，記者日前對(duì)該樓盤(pán)進(jìn)行了探訪。
“首付6萬(wàn)”情況屬實(shí) 余款可分期支付
記者了解到，這個(gè)“首付僅需6萬(wàn)元”的樓盤(pán)為信達(dá)廬陽(yáng)府，位于廬陽(yáng)區(qū)蒙城北路與汲橋路交口。近日，記者前往了該項(xiàng)目售樓部進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)咨詢。
進(jìn)入售樓部后，記者向工作人員表達(dá)了前來(lái)看房的意愿，隨后工作人員找來(lái)一名置業(yè)顧問(wèn)，開(kāi)始向記者詳細(xì)介紹該樓盤(pán)的相關(guān)信息。“這里原先是另一家開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，因?yàn)榉N種原因經(jīng)營(yíng)不好，然后就被信達(dá)接手了。”該置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)。記者了解到，目前信達(dá)廬陽(yáng)府還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，根據(jù)置業(yè)顧問(wèn)的介紹，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在10月底首開(kāi)。“現(xiàn)在主推的戶型面積為89~125㎡的高層，預(yù)計(jì)首開(kāi)200多套房源。”置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)。
信達(dá)廬陽(yáng)府“首付僅需6萬(wàn)”是否屬實(shí)?置業(yè)顧問(wèn)也對(duì)記者給出了肯定的答復(fù)。“現(xiàn)在首付確實(shí)只需要交6萬(wàn)，但是僅限于首次開(kāi)盤(pán)。”該名置業(yè)顧問(wèn)向記者表示，雖然整體首付的比例占總價(jià)3成，但是可以分期付款：第一期為6萬(wàn)，余款則需要在明年6月30日前付清。“現(xiàn)在合肥不少樓盤(pán)都在降價(jià)，首付分期也是我們的一種促銷(xiāo)方式。”
據(jù)了解，目前信達(dá)廬陽(yáng)府的預(yù)售許可證還未獲批，但據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該項(xiàng)目均價(jià)大概在1.4萬(wàn)元/㎡~1.5萬(wàn)元/㎡。以1.4萬(wàn)元/㎡計(jì)算，一套面積89㎡的戶型總價(jià)為124萬(wàn)余元，首付6萬(wàn)只占到總價(jià)的4.8%。“現(xiàn)在已經(jīng)有400多組客戶進(jìn)行了驗(yàn)資登記，如果想買(mǎi)得盡快驗(yàn)資。”在臨走前，置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者說(shuō)道。
不簽訂購(gòu)房合同無(wú)法辦理房貸
記者同時(shí)從售樓部工作人員處了解到，雖然該樓盤(pán)首付第一次僅需提供6萬(wàn)元，并可以分期付款，但只有在首付余款交齊后才可以簽訂正式的購(gòu)房合同。
對(duì)于按揭買(mǎi)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住房貸款十分重要。關(guān)于像信達(dá)廬陽(yáng)府這樣的分期首付是否可以辦理房貸?記者咨詢了一名中國(guó)建設(shè)銀行的工作人員。
“申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需要出示購(gòu)房合同與首付交齊的收據(jù)。”該名工作人員對(duì)記者說(shuō)道，如果沒(méi)有正式的購(gòu)房合同，所購(gòu)買(mǎi)的房屋就無(wú)法在房產(chǎn)局進(jìn)行備案，也無(wú)法申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。
購(gòu)房者須綜合考慮自身支付能力
“分期首付這種方式，一般會(huì)出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)的過(guò)程中。”一位房地產(chǎn)專(zhuān)家表示：這種手段的出現(xiàn)說(shuō)明了合肥樓市原先供不應(yīng)求的情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，需要開(kāi)發(fā)商主動(dòng)去采取促銷(xiāo)措施。
同時(shí)專(zhuān)家認(rèn)為，分期首付存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這樣等于先把房源預(yù)定出去，但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果后期資金不到位，對(duì)于實(shí)際合同的履行會(huì)有一定的問(wèn)題。”該專(zhuān)家表示，首付在分期后是否有利息的產(chǎn)生也是需要關(guān)注的地方。“購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)不應(yīng)該只看低首付的噱頭，還要綜合考慮自身的支付能力和承受能力。”
在這位專(zhuān)家看來(lái)，“低首付”“首付分期”等都是開(kāi)發(fā)商提前鎖定客源的方法，相當(dāng)于先把客戶從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目那里“搶來(lái)”。“有些開(kāi)發(fā)商用低首付來(lái)吸引購(gòu)房者，這是風(fēng)險(xiǎn)比較大的地方。值得注意的是，如果后期無(wú)法湊齊首付的尾款，整個(gè)購(gòu)房行為也會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。”
首付分期存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)
買(mǎi)房時(shí)首付分期是否合法合規(guī)，后期會(huì)不會(huì)有法律風(fēng)險(xiǎn)?對(duì)此記者采訪了從事法律工作的石律師。在他看來(lái)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方就首付進(jìn)行約定分期支付，雖然未直接違反《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效，但其中仍有幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
石律師向記者介紹，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》中的規(guī)定，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，其中規(guī)定的首付應(yīng)是購(gòu)房者的自有資金。
“開(kāi)發(fā)商通過(guò)首付分期，實(shí)質(zhì)是在降低購(gòu)房門(mén)檻，違反了國(guó)家的政策規(guī)定。”石律師說(shuō)道，同時(shí)他認(rèn)為，如果雙方在并未付實(shí)際已交付三成首付的前提下向銀行申請(qǐng)貸款，銀行發(fā)現(xiàn)后，可能認(rèn)定其為套現(xiàn)、騙貸和雙方惡意串通損害第三人利益，會(huì)向法院起訴或停止放貸。
“像信達(dá)廬陽(yáng)府這樣的情況，交易雙方所謂的正式購(gòu)房合同必須等待首付余款交齊才簽訂，將導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)處于一種不確定的狀態(tài)，同時(shí)雙方不能辦理過(guò)戶手續(xù)，非常不利于購(gòu)房者的保護(hù)。”石律師對(duì)記者表示，首付分期其實(shí)是在打法律和政策的擦邊球，是開(kāi)發(fā)商為了進(jìn)行促銷(xiāo)、盡快的收籠資金而采取的一種銷(xiāo)售方式，其中存在很多漏洞和法律風(fēng)險(xiǎn)。
