張先生是信地·華地城三期的一名業(yè)主，近日他向記者反映：小區(qū)三期的地下車(chē)庫(kù)還未交付，業(yè)主只能把車(chē)停在小區(qū)路面公共車(chē)位，物業(yè)竟因此向業(yè)主收取停車(chē)費(fèi)用。除了張先生以外，信地·華地城多位業(yè)主都向記者反映了小區(qū)物業(yè)存在亂收停車(chē)費(fèi)的問(wèn)題。具體情況究竟如何?對(duì)此，記者近日來(lái)到該小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地探訪。
公共車(chē)位要收費(fèi) 管理不善停車(chē)難
6月8日上午，記者來(lái)到信地·華地城小區(qū)，在小區(qū)入口處可以看到一塊告示牌，上面標(biāo)明了外來(lái)車(chē)輛的停車(chē)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。記者向正在執(zhí)勤的保安詢(xún)問(wèn)了具體的停車(chē)收費(fèi)狀況。保安向記者介紹，小區(qū)的地下車(chē)位需要向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)，價(jià)格六萬(wàn)至八萬(wàn)元不等，而地上的公共車(chē)位則是由物業(yè)對(duì)業(yè)主出租，價(jià)格每月八十元。
隨后記者來(lái)到地下車(chē)庫(kù)，遇到了剛把車(chē)停好的業(yè)主崔女士。“我是因?yàn)檐?chē)停在小區(qū)外的道路上被劃才買(mǎi)的地下車(chē)位�，F(xiàn)在有很多業(yè)主因?yàn)橥＼?chē)位和收費(fèi)問(wèn)題停在小區(qū)外的道路上，但車(chē)輛安全得不到保障。”崔女士對(duì)記者說(shuō)道。
當(dāng)被問(wèn)到為什么不租一個(gè)地上停車(chē)位時(shí)，崔女士表示，物業(yè)出租的公共車(chē)位并不是固定的，每天下班回家停車(chē)都要搶車(chē)位，物業(yè)在這方面的管理不是很到位。地下車(chē)庫(kù)里的另一位業(yè)主也對(duì)記者說(shuō)，就算買(mǎi)了地下車(chē)位，每月物業(yè)還是會(huì)收五十元的管理費(fèi)，但車(chē)庫(kù)的很多設(shè)施處于停用狀態(tài)，而且目前小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，所以在很多問(wèn)題上物業(yè)很少聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。
而對(duì)于之前有業(yè)主通過(guò)微信所反映的地下車(chē)庫(kù)漏水問(wèn)題，記者在現(xiàn)場(chǎng)也看到了大片積水，并未見(jiàn)到有工作人員進(jìn)行處理。
6月9日晚上，記者再次來(lái)到信地·華地城進(jìn)行探訪。探訪中記者發(fā)現(xiàn)，在已劃出非機(jī)動(dòng)車(chē)停放區(qū)的情況下，仍有非機(jī)動(dòng)車(chē)停在公共車(chē)位里，巡邏的保安也沒(méi)有任何表示，讓周末本就緊張的車(chē)位更加“不堪重負(fù)”。
目前該小區(qū)入住率較高的為一期高層住宅，一棟樓規(guī)劃有九十二到一百三十三戶，但每棟樓下的停車(chē)位只有十個(gè)左右，業(yè)主想要停到空余車(chē)位往往還得繞行一、二百米。有些車(chē)輛只能停在小區(qū)路面或消防通道，一旦發(fā)生緊急情況會(huì)造成諸多不便。
“原先物業(yè)收的停車(chē)費(fèi)是每月一百五十元，后來(lái)業(yè)主去交涉才將價(jià)格定為了八十元。”業(yè)主王先生和妻子對(duì)記者說(shuō)，自從物業(yè)開(kāi)始收停車(chē)費(fèi)之后，他們就一直將車(chē)停在小區(qū)外面。王先生向記者介紹，一開(kāi)始入住時(shí)停車(chē)是不收費(fèi)的，后來(lái)突然要求收費(fèi)，讓很多業(yè)主難以接受。“交了錢(qián)租的車(chē)位不固定，管理又不善，業(yè)主停車(chē)很不方便。而且物業(yè)來(lái)收停車(chē)費(fèi)時(shí)沒(méi)有任何根據(jù)，沒(méi)有出示過(guò)任何收費(fèi)許可。”王先生的妻子說(shuō)。
面對(duì)質(zhì)疑，小區(qū)物業(yè)拒絕回應(yīng)
記者在6月8日就停車(chē)位的基本狀況詢(xún)問(wèn)了小區(qū)物業(yè)的工作人員。工作人員表示，目前地下停車(chē)位很多還在售賣(mài)，停車(chē)所收取的管理費(fèi)和物業(yè)費(fèi)用兩者沒(méi)有關(guān)系，互不影響。“小區(qū)的車(chē)位數(shù)量是按照和住宅數(shù)1:1.5來(lái)設(shè)計(jì)的，現(xiàn)在入住戶數(shù)不是很多，基本可以滿足停車(chē)需求。”工作人員向記者說(shuō)道。當(dāng)記者想針對(duì)業(yè)主投訴的問(wèn)題詢(xún)問(wèn)物業(yè)公司時(shí)，工作人員以“領(lǐng)導(dǎo)不在”為由謝絕了記者的采訪。
6月11日，記者再次前往信地·華地城物業(yè)管理中心，該名工作人員又以“領(lǐng)導(dǎo)不在”為由，謝絕了記者的采訪。當(dāng)記者表達(dá)了想留下領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系方式的意愿時(shí)，該名工作人員則對(duì)記者說(shuō)：“實(shí)在不方便留電話。”
物業(yè)是否有權(quán)收取業(yè)主停車(chē)費(fèi)?
小區(qū)公共停車(chē)位屬于誰(shuí)?如果收費(fèi)應(yīng)該誰(shuí)來(lái)收?根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其它場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，決定收取小區(qū)停車(chē)費(fèi)的權(quán)利主體是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，而非物業(yè)公司。
如因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
那么物業(yè)公司是否有權(quán)收取公共車(chē)位停車(chē)費(fèi)，價(jià)格又該如何界定?記者為此采訪了安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)汪遠(yuǎn)。汪遠(yuǎn)表示，物業(yè)公司如果受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托，可以對(duì)業(yè)主停車(chē)進(jìn)行收費(fèi)，但收費(fèi)必須取得市物價(jià)部門(mén)的允許，按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
據(jù)了解，根據(jù)《機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第五條規(guī)定，機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種定價(jià)形式。其中，住宅區(qū)的露天或地下停車(chē)場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)。“如果有相關(guān)委托和收費(fèi)許可證，物業(yè)收取停車(chē)費(fèi)完全合規(guī)合法，反之則屬于亂收費(fèi)現(xiàn)象。”汪遠(yuǎn)說(shuō)道。
目前接受記者采訪的業(yè)主均表示，物業(yè)在收取公共車(chē)位停車(chē)費(fèi)時(shí)并未出示任何依據(jù)，停車(chē)費(fèi)的收支明細(xì)也沒(méi)有公示。截止發(fā)稿，小區(qū)物業(yè)公司尚未對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行正面回應(yīng)。
業(yè)主與物業(yè)建立正常關(guān)系才能根本解決糾紛
通過(guò)合肥市政府服務(wù)直通車(chē)網(wǎng)站可以查詢(xún)到，從2016年至今已經(jīng)有200條關(guān)于物業(yè)費(fèi)用的相關(guān)投訴。小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾和糾紛已成為了發(fā)生率極高的社區(qū)問(wèn)題之一。
“目前合肥的物業(yè)公司收費(fèi)還是偏低的，總體來(lái)說(shuō)物業(yè)這個(gè)行業(yè)還是屬于弱勢(shì)的。”安徽省房地產(chǎn)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)汪遠(yuǎn)曾在物業(yè)公司工作過(guò)四年時(shí)間，他對(duì)記者說(shuō)，物業(yè)行業(yè)需要引導(dǎo)和規(guī)范，同時(shí)也需要業(yè)主的理解。
據(jù)汪遠(yuǎn)介紹，現(xiàn)在安徽的物業(yè)整體水平不是很高，還處在不斷地學(xué)習(xí)發(fā)展過(guò)程中。“綠城、萬(wàn)科等較好的物業(yè)公司現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入安徽，帶來(lái)了先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于本地的物業(yè)是很好的幫助。”汪遠(yuǎn)說(shuō)道。同時(shí)他表示，現(xiàn)在很多業(yè)主對(duì)于物業(yè)的具體職責(zé)并不太了解，還需要更多的宣傳與普及。“舉例來(lái)說(shuō)：物業(yè)費(fèi)只是包括了小區(qū)公共空間的維護(hù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主家里的維護(hù)需要另外收費(fèi)。但許多業(yè)主對(duì)此并不了解，像這樣的誤解也會(huì)造成很多的投訴與矛盾。”汪遠(yuǎn)說(shuō)。
中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究院副教授、和諧社區(qū)發(fā)展中心主任陳幽泓在先前接受《人民日?qǐng)?bào)》專(zhuān)訪時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋時(shí)，業(yè)主組織尚未出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商直接與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)也從開(kāi)發(fā)商那里接手了小區(qū)共有部分財(cái)產(chǎn)的管理維護(hù)和占用。
由于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司等既得利益關(guān)系的存在，加之業(yè)主組織成立難，這個(gè)階段常被固化和無(wú)限期維持下去，導(dǎo)致物業(yè)管理制度中甲乙方經(jīng)濟(jì)關(guān)系的長(zhǎng)期錯(cuò)位。在他看來(lái)，只有建立業(yè)主、物業(yè)兩個(gè)平等主體的正常關(guān)系，才能找到低成本解決物業(yè)糾紛的根本出路。
